第243章苛刻的条件
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校园的咖啡馆，休憩闲坐的人很不少，当荆建赶到的时候，虽然杰顿已经到来，但咖啡馆也已经满座，只能买了两杯咖啡，在校园里寻找了一条空长椅。
“老板，沪江市提出的第一阶段合作内容，主要包括以下三个方面：首先就是沪江港几个外运码头的改建和扩建，浦东码头的新建，以及崇名岛新建码头。此外，还包括一些附属的道路、建筑和设备。预计总建设时间为五至八年，工程总造价为6.8亿美元。沪江市希望，能否以优惠贷款的方式，给予外汇贷款？”
“明确回答他们，不可行。”荆建一听，就知道这是沪江市在狮子大开口。也许他们已经知道自己的身份，开始了试探底线。不过这在谈判中也经常会出现，发现你的弱点，那为什么就不能紧逼一下呢？，说不定就能占点便宜呢？
“那该怎么回复？”杰顿继续问道。
“书面函，直接了当。”荆建没有丝毫犹豫，“基础建设，本就应该由沪江市自己解决，如果他们需要融资，可以自己去寻找外国政府担保的优惠援助或者贷款，这已经超出我们商人的能力范围。虽然我们的原则是与沪江市互惠互利，但水井公司作为盈利性企业，保证自己公司的盈利，也是相当重要。这一点，你可以在书面函上重点指出。当然，如果沪江市愿意开放政策，合资建设经营码头，那就变成另外一件事，我们也可以另外谈判。”
“明白，保证按您的意思回复。”杰顿点头答应。
荆建想了想，觉得还是需要再次提醒：“杰顿，黄金岛计划确实很重要，但有些重要底线，一定要在谈判初期明确。你可以再去一次沪江，并且最好递交一份备忘录。我们是企业对地方的投资行为，不是什么援助扶贫，也不是什么捐赠。当然，该有的捐赠我们也会很明确，但不会与投资什么的混为一谈。我们也无意沪江建设，甚至崇名岛开发的主导权，也绝不会干涉沪江行政管理的权力。但另一方面，我们也绝不会做出超越我们企业职能的行为。一句话，都做好自己的事，绝对不越雷池一步！明白吗？”
“明白。”
“杰顿，再提醒你个人。别急于求成，一开始，明确彼此的原则立场，甚至学会说‘不’，这对未来双方的密切合作都好。就算黄金岛因为这个失败，那也没什么。可以明确告诉沪江市，我们可以换地方投资，我们有钱！”
“知道，老板。”
“那还有什么内容？”
“沪江市希望，工业开发区能否不放在崇名岛？或者分几部分，全面对外的可以放在崇名岛，而即对内，又对外的，最好就放在沪江，浦东就不错。沪江的郊县挺多，看中哪里，他们都可以协调。因为沪江黄浦江上的大桥和隧道都没建设完全，还有相当多的老城区改造，基础建设的压力很大。”
荆建点点头：“这点完全可以商榷。我们对崇名岛开发区的定位，是便于水运，高附加值、高投资的产业群，还有高科技以及娱乐产业。我们会投资或者合资一部分，也会引入一部分的外资企业，但承担大部分的招商工作？这不应该是我们的工作，而应该是沪江市。还是那句话，都做好自己的事。”
“是，老板。”杰顿继续汇报最后一点内容，“关于崇名岛，沪江市已经初步批准，在离南门港5公里的地方，先合作建设一个22.6平方公里的对外工业区，其中，有5平方公里左右，将会规划为生活娱乐区。沪江市已经表达歉意，中国政府对开发区依然有顾虑，只能逐步开发。并且除了在生活娱乐区批准建设一家宾馆外，还答应以市场价给我们水井公司，腩京东路上一处建造高档商务楼的地点。此外，还希望我们参与一处旧城区地块的改造。还有，沪江市还希望，航运公司能否以招商局形式，在香港合股注册公司？”
这段内容信息量比较大，也总算有了些干货。荆建首先答应：“工业区基本可以。你再去争取一下，崇名岛那两座附属小岛。”
本来荆建就绝不会认为，靠自己忽悠几句，难道那蝴蝶翅膀就会乱舞？崇名岛就能与赫赫有名的南湾平起平坐？都成为国家级的经济开发区吗？显然，那是神话故事。因此，能成立工业区，荆建已经很满意了。当然，附属的那两座小岛，现在看起来似乎价值不怎么大，但只要崇名岛发展起来，早晚会通隧道、大桥。作为沿途必经的那两座岛屿，潜在价值就相当大。
荆建接着吩咐：“宾馆、商务楼也没问题，就按照沪江市的政策谈判。旧城区的改造，需要具体谈。我们出500万美元，需要换取一部分的店铺，最好能有独立商场。或者提供不大于200万美元，两年10%的贷款，让沪江市自己选择。我们不主导旧城区的改造。”
按照这时期的政策，如果外资投资宾馆或者商务楼，将获得50年的土地使用权。50年一到，将……咳咳，全部收归国有。这条件相当苛刻，所以对中国发展速度没有信心的，绝不会去冒险这样的投资。当然，沪江市还是很有诚意，起码拿出了腩京东路的黄金地块。对此，荆建肯定笑纳，毕竟中国的未来，他心里相当清楚。
至于旧城区的改造？现在中国的房地产市场就是一个坑。尤其是旧城改造，其中的矛盾能让过江龙都死去活来。但只要短短几年后，就将会成为一个黄金产业。不过，房地产牵扯实在是太多，其中更是遍布雷场，荆建没兴趣招惹这样的麻烦，还不如简简单单，或者出资换商铺、或者直接商业贷款。
而最后那个招商局模式，荆建倒是有点兴趣，不过，还是不愿意主导：“香港建立航运公司没问题，合股也没问题。我们不负责经营管理，具体问题，杰顿你去谈。”
“是，老板！”
校园的咖啡馆，休憩闲坐的人很不少，当荆建赶到的时候，虽然杰顿已经到来，但咖啡馆也已经满座，只能买了两杯咖啡，在校园里寻找了一条空长椅。
“老板，沪江市提出的第一阶段合作内容，主要包括以下三个方面：首先就是沪江港几个外运码头的改建和扩建，浦东码头的新建，以及崇名岛新建码头。此外，还包括一些附属的道路、建筑和设备。预计总建设时间为五至八年，工程总造价为6.8亿美元。沪江市希望，能否以优惠贷款的方式，给予外汇贷款？”
“明确回答他们，不可行。”荆建一听，就知道这是沪江市在狮子大开口。也许他们已经知道自己的身份，开始了试探底线。不过这在谈判中也经常会出现，发现你的弱点，那为什么就不能紧逼一下呢？，说不定就能占点便宜呢？
“那该怎么回复？”杰顿继续问道。
“书面函，直接了当。”荆建没有丝毫犹豫，“基础建设，本就应该由沪江市自己解决，如果他们需要融资，可以自己去寻找外国政府担保的优惠援助或者贷款，这已经超出我们商人的能力范围。虽然我们的原则是与沪江市互惠互利，但水井公司作为盈利性企业，保证自己公司的盈利，也是相当重要。这一点，你可以在书面函上重点指出。当然，如果沪江市愿意开放政策，合资建设经营码头，那就变成另外一件事，我们也可以另外谈判。”
“明白，保证按您的意思回复。”杰顿点头答应。
荆建想了想，觉得还是需要再次提醒：“杰顿，黄金岛计划确实很重要，但有些重要底线，一定要在谈判初期明确。你可以再去一次沪江，并且最好递交一份备忘录。我们是企业对地方的投资行为，不是什么援助扶贫，也不是什么捐赠。当然，该有的捐赠我们也会很明确，但不会与投资什么的混为一谈。我们也无意沪江建设，甚至崇名岛开发的主导权，也绝不会干涉沪江行政管理的权力。但另一方面，我们也绝不会做出超越我们企业职能的行为。一句话，都做好自己的事，绝对不越雷池一步！明白吗？”
“明白。”
“杰顿，再提醒你个人。别急于求成，一开始，明确彼此的原则立场，甚至学会说‘不’，这对未来双方的密切合作都好。就算黄金岛因为这个失败，那也没什么。可以明确告诉沪江市，我们可以换地方投资，我们有钱！”
“知道，老板。”
“那还有什么内容？”
“沪江市希望，工业开发区能否不放在崇名岛？或者分几部分，全面对外的可以放在崇名岛，而即对内，又对外的，最好就放在沪江，浦东就不错。沪江的郊县挺多，看中哪里，他们都可以协调。因为沪江黄浦江上的大桥和隧道都没建设完全，还有相当多的老城区改造，基础建设的压力很大。”
荆建点点头：“这点完全可以商榷。我们对崇名岛开发区的定位，是便于水运，高附加值、高投资的产业群，还有高科技以及娱乐产业。我们会投资或者合资一部分，也会引入一部分的外资企业，但承担大部分的招商工作？这不应该是我们的工作，而应该是沪江市。还是那句话，都做好自己的事。”
“是，老板。”杰顿继续汇报最后一点内容，“关于崇名岛，沪江市已经初步批准，在离南门港5公里的地方，先合作建设一个22.6平方公里的对外工业区，其中，有5平方公里左右，将会规划为生活娱乐区。沪江市已经表达歉意，中国政府对开发区依然有顾虑，只能逐步开发。并且除了在生活娱乐区批准建设一家宾馆外，还答应以市场价给我们水井公司，腩京东路上一处建造高档商务楼的地点。此外，还希望我们参与一处旧城区地块的改造。还有，沪江市还希望，航运公司能否以招商局形式，在香港合股注册公司？”
这段内容信息量比较大，也总算有了些干货。荆建首先答应：“工业区基本可以。你再去争取一下，崇名岛那两座附属小岛。”
本来荆建就绝不会认为，靠自己忽悠几句，难道那蝴蝶翅膀就会乱舞？崇名岛就能与赫赫有名的南湾平起平坐？都成为国家级的经济开发区吗？显然，那是神话故事。因此，能成立工业区，荆建已经很满意了。当然，附属的那两座小岛，现在看起来似乎价值不怎么大，但只要崇名岛发展起来，早晚会通隧道、大桥。作为沿途必经的那两座岛屿，潜在价值就相当大。
荆建接着吩咐：“宾馆、商务楼也没问题，就按照沪江市的政策谈判。旧城区的改造，需要具体谈。我们出500万美元，需要换取一部分的店铺，最好能有独立商场。或者提供不大于200万美元，两年10%的贷款，让沪江市自己选择。我们不主导旧城区的改造。”
按照这时期的政策，如果外资投资宾馆或者商务楼，将获得50年的土地使用权。50年一到，将……咳咳，全部收归国有。这条件相当苛刻，所以对中国发展速度没有信心的，绝不会去冒险这样的投资。当然，沪江市还是很有诚意，起码拿出了腩京东路的黄金地块。对此，荆建肯定笑纳，毕竟中国的未来，他心里相当清楚。
至于旧城区的改造？现在中国的房地产市场就是一个坑。尤其是旧城改造，其中的矛盾能让过江龙都死去活来。但只要短短几年后，就将会成为一个黄金产业。不过，房地产牵扯实在是太多，其中更是遍布雷场，荆建没兴趣招惹这样的麻烦，还不如简简单单，或者出资换商铺、或者直接商业贷款。
而最后那个招商局模式，荆建倒是有点兴趣，不过，还是不愿意主导：“香港建立航运公司没问题，合股也没问题。我们不负责经营管理，具体问题，杰顿你去谈。”
“是，老板！”